Durante 2022 los precios de los inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para el segmento residencial usado, cayeron un 7,8% con respecto a
2021.
La caída entre el último trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2019 fue de 32%. En términos reales, es decir corrigiendo por la inflación de Estados
Unidos, la caída acumulada asciende a 42%.
Esta caída se sitúa entre las más grandes de la historia del sector y pone sin lugar a dudas al mercado inmobiliario argentino en un momento de
oportunidad.
Se observa cierta estabilización en los precios en los últimos trimestres. Sin embargo, dado el contexto actual de fragilidad macroeconómica de 2023 y la
volatilidad cambiaria, vemos más probable que continúe la presión a la baja en los precios hasta que haya mayores certezas sobre el rumbo político y
económico que el país tendrá para el próximo período presidencial.
Uno de los segmentos más afectados tanto por la cantidad de operaciones como por la baja de precios fueron los departamentos de ticket más altos, es
decir aquellos de más de 300.000 dólares y los de mayor superficie, es decir de más de 180 metros.
La baja interanual de los precios se dio en todos los barrios.
Tipología más demandada
La distribución de las ventas por cantidad de ambientes fue la siguiente:
Nuevamente lo que más se vendió en 2022 fueron los 3 ambientes (28% del total de operaciones), seguido por los 2 ambientes (26%) y 4 ambientes (18%).
Durante 2022:
● el 68% de las ventas fueron de unidades sin cochera
● los departamentos al frente representaron el 56% de lo vendido durante ese año.
● El 67% de los departamentos vendidos tenían balcón.
● La antigüedad promedio de los inmuebles vendidos fue de 37 años.
Porcentajes de negociación
● Durante 2022 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 8,4%.
● En el último trimestre del año la negociación promedio subió al 9,2%.
● Continúa la fuerte brecha entre los valores de publicación y los precios de cierre.
● En este último punto subrayamos que de acuerdo a un estudio que realizamos para 2022 que compara valores de publicación y precios de cierre,
el 70% de los inmuebles publicados se encuentra fuera de precio y por lo tanto deben ser tomados con cautela para fijar valores de referencia.
Apuro en la venta
Uno de los datos relevados es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue
aumentando con los años, pasando de representar el 14% en el 2019 a representar el 31% en el 2022.
Tipo de cliente comprador
Notamos una importante recuperación del porcentaje de inversores llegando a representar el 13.4% de las compras durante el 2022. El repunte en este segmento se produjo de forma significativa durante el segundo semestre del 2022. Si bien no hicimos un estudio sobre los motivos detrás de este crecimiento, creemos que detrás de este comportamiento se encuentra por un lado la fuerte caída de los precios de los inmuebles y por el otro la falta de alternativas de inversión a nivel local y la volatilidad de las inversiones financieras a nivel global.
Encadenamiento de operaciones en el Mercado Inmobiliario
Un nuevo parámetro de medición que incorporamos consiste en saber si quien compra un inmueble tuvo que vender para realizar esa compra y si quien
vende lo hace para volver a realizar la compra de otro inmueble. Esto nos da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existen en el mercado
inmobiliario.
